今日、物件の賃貸契約書にサインしてきましたー。
これで晴れて物件のオーナーになれたわけですが、「嬉しい！」よりも先に、「もう後には引けない！」という思いを新たにしました。カフェの運営って外から見ると楽しいイメージだけど、やっぱり「自分でやる」となると「ちゃんとビジネスとして成立させる」のが前提条件。楽しむのはそれからそれから、です。
前に書いた通り、今回の物件は「居抜き」だったので、通常の「賃貸契約」とは別に、「造作譲渡契約」というものを別に締結しました。
これは不動産の所有者（大家さん）と締結するのではなく、店舗の「設備」を作った「前のオーナーさん」と結ぶものです。基本的に店舗を引き払うときには、キッチンやトレイはもちろん、配管設備やカウンターなども全て元に戻した状態（スケルトン）で退去するわけですが、大家さんとの合意によって、トイレやカウンター、業務用エアコンなど「壊さなくても良い設備」は、次のオーナーに「譲渡」することができます。
僕のように初期費用を抑えたい場合は、その物件が「スケルトン」か「居抜きか」が大きな判断基準です。「スケルトン」は、自分の思い通りに店舗を設計できますが、その分、工事費や設備費がかかります。「居抜き」の場合は初期費用は少なくて済みますが、基本的に大きくレイアウトを変えることはできません。
今回の物件の場合、内見した時に残っていた設備は以下の通り。
・エアコン（業務用と市販の物２つ）
・照明
・トイレ
・カウンター
・システムキッチン（シンク／3つ口コンロ／オーブン／食器洗浄機）
・戸棚
・大型冷蔵庫
・固定型のベンチ
・配電盤
前のお店も「カフェ」だった（その前もカフェで、前の前は銀行のATMだったそうです！）こともあり、設備的には大きく変える必要もなく、あとはチェア、テーブル、製氷機、コールドテーブル、食器などを揃えればほぼOKな状態でした。「居抜き」じゃなかったり、居抜きだったとしても「中華料理」や「和食屋」だったりしたら、契約はしてませんでしたね。これも偶然です。
条件さえ合えば、いいことだらけに思える「居抜き」ですが、注意しなくてはいけない点もあります。
居抜きの設備は基本的には「中古」なわけですが、もし壊れていたり、すぐに壊れてしまった場合は「補償」はききません（交渉内容によりできるのかもしれませんが）。あと、もしその物件を「退去」することになった場合、大家さん側で「スケルトンにして退去してほしい」ということになると、次のオーナーさんに「譲渡」できず、自分の資金で「原状回復」してから返却しなくてはいけません。
なので、「居抜き物件」とは、「行きはよいよい、帰りは、わからん！」という感じで、「安い！」というだけで決めないほうがいいと思います。「居抜きは、多少ギャンブル性のある契約です」とは、不動産を仲介していただいた担当者の弁（こういう話もちゃんとしてくれるので、いろいろと勉強になります）。
とはいえ、「設備が比較的新しく、レイアウトがほぼ流用でき、退去時のリスクも納得できる」という場合には、大いにオススメいたします。
ということで、また長くなってきたので今回はこの辺で。
（エラソーなことばかり書いてるけど、まだ開店もしてないんだよな、オレ…）
it's cafe［イッツ・カフェ］